模式變革陣痛期,業(yè)績承壓。2015年公司錄得營收55.2億元(- 11.4%),歸母凈利潤4.0億元(-18.5%),略低于預(yù)期(此前預(yù)計4.36億元),其中昆山九方購物中心、上海天盛項目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的 公允價值收益達(dá)3.9億元(+80%),此外再扣除政府補(bǔ)貼、契稅返還后,其扣非凈利潤僅0.94億元同比-10.3%。從收入構(gòu)成來看,2014年營收 11.9億元占營業(yè)收入比重19.2%的建筑業(yè)大部分剝離,2015年建筑業(yè)僅包括樓宇工程(剝離建筑工程、幕墻工程及建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)),營業(yè)收入0.9億 元,在全部營收中占比1.65%;房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入35.9億元同比持平,但收入貢獻(xiàn)占比提高了7個百分點(diǎn);物業(yè)服務(wù)收入穩(wěn)步提升,2015年營業(yè)收入 17.7億元,同比+29_3%,占公司營業(yè)收入的32.2%。公司的賬面現(xiàn)金資產(chǎn)不能完全覆蓋短期負(fù)債、凈負(fù)債率也高達(dá)204%,但有集團(tuán)的支持流動性 可保充足風(fēng)險可控,不排除將積極借助資本市場發(fā)力發(fā)展。

中航地產(chǎn)側(cè)重綜合體開發(fā),主要業(yè)務(wù)布局分布在三四線城市,顯著受益1 5年以來去庫存政策支持市場回暖。2015年公司實現(xiàn)簽約銷售額49.0億元,銷售面積59.6萬方,同比分別增+54.9%、56.8%,公司通過調(diào)整 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營銷策略促進(jìn)去化,其中昆山、贛州、貴陽等地項目得以引領(lǐng)市場熱銷。以九方為核心的城市綜合體經(jīng)營初具規(guī)模,2015年公司新開業(yè)昆山、深圳華 強(qiáng)北九方購物中心兩家,目前在營的九方購物中心已達(dá)六家,分別位于贛州、成都、九江、昆山、深圳華強(qiáng)北與龍華,總營業(yè)面積超過68萬平方米。物業(yè)管理一直 是公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)強(qiáng)項,也是未來收入盈利新增長點(diǎn),現(xiàn)有物業(yè)管理以機(jī)構(gòu)類物業(yè)為主,品牌優(yōu)勢突出。截至2015年底,承攬機(jī)構(gòu)類、商業(yè)類、住宅類高端項目 等357個,管理面積超過3,736萬方,業(yè)務(wù)輻射到珠三角、長三角、華中、華北、華南各個區(qū)域,毛利保持穩(wěn)定,未來幾年可能會做到20-30億收入的水 平,利潤可上億。近期,公司與日電(中國)有限公司共同出資設(shè)立合資公司致力于開發(fā)更符合中國房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)營平臺和智能樓宇科技的相 關(guān)產(chǎn)品,提升物業(yè)管理智能化優(yōu)勢。

市場期盼多時的航空文化業(yè)務(wù)實質(zhì)性落地,發(fā)展空間值得期待。公司確定航空科技文化業(yè)務(wù)為新增的戰(zhàn)略發(fā)展重 點(diǎn),并且明確公司未來的業(yè)務(wù)發(fā)展方向為:優(yōu)化提升商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),投資發(fā)展航空科技文化業(yè)務(wù),升級發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務(wù),并在不斷提升業(yè)務(wù)協(xié)同價值的基礎(chǔ)上,投 資、培育新的創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)或現(xiàn)代服務(wù)業(yè)務(wù)。2015年10月公告成立成都航空科技文化和成都航華置業(yè),2016年1月以5.45元億競得成都天府新區(qū)地塊,總 建面58.7萬平,該項目未來將建設(shè)成為公司航空科技文化業(yè)務(wù)首個大型綜合項目,包括航空科技文化博覽中心、配套商業(yè)、產(chǎn)業(yè)孵化基地、航空主題社區(qū)等。航 空文化與商業(yè)結(jié)合開辟“旅游+娛樂+科普”新的產(chǎn)業(yè),同時依靠文娛環(huán)境對人口和消費(fèi)商業(yè)的吸引力促進(jìn)周邊綜合業(yè)態(tài)的開發(fā)。而且公司有實力雄厚的中航集團(tuán)航 空科技為依托,中航工業(yè)集團(tuán)在西安、珠海的“航空大世界”也為公司業(yè)務(wù)發(fā)展提供經(jīng)驗借鑒,助力向創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

作為中航旗下 優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)上市公司平臺,當(dāng)前市值不到60億,在行業(yè)整合中謀求發(fā)展的訴求,航空文化產(chǎn)業(yè)是公司積極探索方向之一,也有望受益國企改革下集團(tuán)資源的整合。當(dāng) 前公司RNAV11.9元提供安全邊際,預(yù)測16-18年EPSO.71/0.81/0.93元,P E12/11/9倍,給予6-12月目標(biāo)價12.7元,對應(yīng)16年18倍PE,提升評級至“強(qiáng)烈推薦”,建議投資者持續(xù)關(guān)注。

風(fēng)險提示:集團(tuán)資產(chǎn)整合存在較大不確定性,市場預(yù)期可能過度樂觀;公司地產(chǎn)布局對資金壓力已顯現(xiàn);航空文化發(fā)展不及預(yù)期。